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成都土地出讓模式革新：青羊、錦江迎來重磅商業
來源： 房政通作者：時間： 2026-07-01
2026年土地市場最大亮點，當屬多宗「大體量商業+住宅用地」，以「組合出讓」方式，順利成交。
事實上，土地組合出讓并不鮮見，如：
· 2024年12月青羊區外金沙板塊4宗-連襟-住宅用地-組合出讓，后續落地為建發招商·源啟金沙項目。
· 2025年11月錦江區金融城東板塊3宗-連襟-商業用地-組合出讓，競得方為中國雅江集團。
過往土地組合出讓（注①），大多為同屬性、相近地塊整體打包。其中住宅類地塊組合出讓主要有兩類邏輯：
一類是“大地塊帶動小地塊”的搭配思路，采用優質地塊搭配弱勢地塊的模式，化解零散地塊、條件欠佳地塊獨立開發難度大、最終流拍的風險。
另一類則是以城市更新為核心導向的存量盤活模式，典型代表為2025年1月天府新區華陽街道出讓的三宗組合用地。
三宗土地均為存量盤活用地，1號宗地是長期閑置空地，2、3號宗地為前期拆遷騰退地塊，西臨錦江、景觀條件優越。該次地塊組合，既依托景觀條件優越的2、3號地塊帶動閑置的1號地塊順利成交，也能統籌推進片區城市更新，落實區域整體規劃建設。
最終，該組合地塊由四川省城市更新集團競得。
相較而言，本輪多宗“商業+住宅”組合地塊接連成功出讓，被視為今年土地市場最具標志性的變化。
自2025年底起，青羊區率先試點“商業+住宅”地塊組合出讓模式。
與前文住宅地塊“以優帶次”打包邏輯相似，商住組合的核心思路是以區位優越、規模可觀的住宅用地為抓手，吸引具備頂尖運營實力的開發主體，定向補齊區域商業與產業配套。
其出讓規則也更為嚴苛：
? 嚴控散售：商業部分須高比例自持，禁止分割散售；
? 進度綁定：商、住須同步建成投運，且住宅銷售進度與商業驗收強掛鉤；
? 全程監管：屬地政府通過履約協議實施全周期監管。
商業高比例自持對開發商運營能力提出更高要求，倒逼企業摒棄“快進快出”的開發邏輯，促使其在商業打造上持續投入、長期經營。
而住宅銷售與商業建設強綁定機制，則能充分調動房企開發積極性——為推進住宅去化，必須保障商業建設按期落地，確保商業配套如期兌現。
2025年11月，青羊區外光華板塊推出2宗商業+2宗住宅組合出讓地塊。
2宗住宅用地合計97.5畝，計容建面13.8萬㎡；2宗商業用地合計104畝，計容建面16.7萬㎡。其中商業部分須100%自持，不得分割轉讓。
從地塊基礎指標來看，本次出讓的商業用地具備打造大型商業綜合體的條件。
該批次地塊最終由中糧底價競得，現已官宣落地成都第三座重資產大悅城，定位“雪山下的超級購物中心”，規劃配置約5000㎡雪山觀景步臺、約4000㎡林盤空間及超30000㎡地面公共空間，構筑成都獨有的“雪山—林盤—綠道”立體景觀體系。計劃引入多家全國首創店、城市首店與品牌旗艦店，升級區域消費場景。
另外，本批次商業用地與住宅用地在空間上并不緊密相連：兩宗商業地塊坐落于光華大道、地鐵4號線蔡橋站旁，展示界面與人流集聚優勢突出；受限于商業地塊周邊無空余宅地可供整合，住宅地塊選擇向南、跨街區設置。
這種更靈活的組合方式，打破了物理空間的硬性捆綁，能夠根據各宗地的現實條件與稟賦差異進行針對性布局，為商業、產業資源的導入提供了更大的操作彈性。
進入2026年，此類大體量商住組合出讓節奏提速，上半年已有兩批次“商業+住宅”組合地塊先后成功出讓。
其一為外光華組合地塊：2026年3月，外光華73.8畝、計容建面11.8萬㎡商業地塊與78.1畝、計容建面13萬㎡住宅地塊組合出讓，由華潤置地競得。
據了解，華潤計劃在此落地萬象系商業，填補這片成熟居住區長期缺失大型商業配套的空白，具體產品線（萬象城/萬象匯/萬象天地）尚未公布。
至此，青羊外光華板塊通過商住組合出讓模式，先后引入大悅城、萬象系兩大優質商業品牌，補齊板塊長期缺乏高品質大型商業的短板。
2026年6月，錦江工業園（林家壩）推出2宗商業+3宗住宅組合地塊：住宅用地合計126.7畝，計容建面20.2萬㎡；商業用地合計68.7畝，計容建面10.9萬㎡。
出讓文件要求項目建成后，整體自持計容商業建面不低于8.3萬㎡，自持部分在宗地出讓年限內不得分割轉讓、銷售。
其中，4號商業地塊建面8.8萬㎡，須自持約6.2萬㎡，塔樓高度不低于120米，可打造區域商業地標；5號地塊容積率僅1.0，建筑限高24米，擬打造低密特色商業街區。
鑒于成都軌交此前在川師大TOD引入萬象商業、陸肖TOD落地萬象天地的成功經驗，以及錦江統建與華潤在錦宸府等項目的合作基礎，業內普遍推測，林家壩TOD兩宗商業用地后續或將由成都軌交、錦江統建攜手華潤萬象生活，運營萬象系商業。
綜合來看，青羊外光華、錦江林家壩等板塊“商業+住宅”土地組合出讓的創新探索，已初步落地見效。成功引入中糧大悅城、華潤萬象系頭部商業資源，既在補齊區域長期配套、產業短板，改善人居環境，也為成都其他區域土地統籌開發、精準導入優質產業商業項目提供參考。